Во всем мире инвесторы стоят в очередь на строительство арендного жилья – но не в России

Почему в сегодняшних критериях русские инвесторы не лицезреют смысла вкладываться в арендное жилище

«Для выполнения майских указов Президента РФ (2012 г.) о строительстве арендного жилища была сотворена соответственная программка. Те, кто ее писал, не собирались ее делать и очевидно не понимали, с какими трудностями им придется столкнуться. Строительство арендного жилища идет трудно, вязко, желания заниматься этой неувязкой [у застройщиков] нет», - заявил на недавнешнем Публичном совете при Минстрое замминистра Олег Бетин.

Почему строительство арендного жилища и до, и после президентских указов идет тяжело? Как заинтриговать и привлечь на этот рынок девелоперов? Журнальчик «Строительство» попросил поделиться своими идеями об этой дилемме экономиста Анастасию Рабину, защитившую диссертацию по оценке экономической эффективности проектов строительства и эксплуатации доходных домов.

Анастасия Рабина, кандидат экономических наук, выпускница кафедры «Экономики и управления городским строительством» РЭА им. Г.В. Плеханова. Работала ассистентом управляющего экспериментального доходного дома в Николоворобинском переулке. В 2008 г. защитила диссертацию «Методические базы определения экономической эффективности инвестиций в доходные дома». Работает в Правительстве Москвы.

- Анастасия, вы окончили Плехановскую академию в 2005 г. Что, студентов уже тогда учили основам управления доходными домами?

- На нашей кафедре было два направления - управление недвижимостью и городское строительство. Я избрала «Управление недвижимостью», где студентам дали нужные познания и способности, которые позволяют работать, в том числе в проектах строительства доходных домов. Не считая того, я уже к моменту написания диплома знала, что буду заниматься арендными домами. Тогда мне казалось, что доходный-арендный дом – это очень прекрасно, даже романтично, припоминает дореволюционную Россию. Благодаря рассредотачиванию на кафедре я попала на преддипломную практику в 1-ый доходный дом в Большенном Николоворобинском переулке в Москве, который был построен сначала 2000-х. Конкретно в нем я получила опыт управления арендным жильем - делала там поначалу диплом, а позже и диссертацию.

- Какова цель, научная задачка и практическая полезность вашего исследования?

- Я ставила задачку высчитать, вывести и обрисовать определенный параметр, т.н. «арендный индикатор», который инвестор-застройщик мог бы использовать на шаге предпроектных исследовательских работ при строительстве собственных доходных домов либо включить его в математическую модель оценки эффективности схожих вкладывательных проектов. Не считая того, я вывела новый классификационный параметр для доходных домов.

К огорчению, на момент написания диссертации не было способности собрать вместительный статистический материал. Спустя восемь лет свойства характеристик требуют доработки и уточнения значений. Эту работу можно, по мере надобности, отчасти поменять, дополнив новыми данными.

- На данный момент вы не занимаетесь мастерски арендным жильем, но энтузиазм к данной теме поддерживаете через ведение собственного веб-сайта о доходных домах.

- Я веду реестр инвесторов, которые в той либо другой степени проявляют энтузиазм к арендному жилью. Занимаюсь консалтингом в строительстве доходных домов и бизнес-консультированием. Я считаю, что энтузиазм к данной теме непременно придет.

- В майских указах Президента, принятых в 2012 г., есть две определенные числа: к 2017 г. 30% сдаваемого жилища должно быть арендным. Это снова только громадье планов?

- После указов все сходу сделали вид, что готовы заниматься арендным жильем. Но, ни новаторских мыслях, ни пробы глубоко и системно подойти к решению намеченной цели я не вижу. Просто необходимо отчитаться, сделав 30% наемного жилища. В этом направлении начинают двигаться наши регионы. Относительно отлично обмысленная и прекрасная по концепции программка строительства арендного жилища изготовлена в ХМАО. Но, как я понимаю, до сотворения комфортной и симпатичной для инвестора ниши по формированию арендного кластера еще очень далековато, а с таким «оптимизмом» вообщем ранее может дело и не дойти. Пока наблюдается только строительство домов-вывесок.

- Говорится ли в прекрасных концепциях о том, что это незначительно снимет трудности с жильем, обеспечит мобильность экономически активного населения?

- Никто об этом не гласит, кому это нужно? К примеру, в новосибирском Академгородке выстроили несколько домов. Судя по сообщениям СМИ, это была не предпринимательская активность, а итог договоренности меж застройщиком и властью. Интенсивно на рынок арендного жилища девелопер придет, когда не станет продаваться коммерческое жилище. А пока у их все отлично...

- А у их вправду все отлично?

- Относительно. Застройщики привыкли получать огромные и, главное, резвые средства. Они отыскивают методы, как сохранить высшую доходность. Но способностей для этого с каждым месяцем меньше. Логика в том, что перенасыщенность рынка коммерческого жилища приводит к обвалу рынка. А у нас, как говорят некие аналитики, уже надувается «пузырь» невостребованной недвижимости. Схожая ситуация была в Стране восходящего солнца, и там выручили рынок и строительную ветвь, развивая рынок арендного жилища.

- Как отлично, на ваш взор, русские девелоперы понимают суть рынка арендного жилища?

- Я уверена, что не много кто на строительном рынке представляет, как должна смотреться настоящая бизнес-ячейка, которую образует арендный дом. Поначалу девелопер должен обусловиться с местом строительства, категорией дома, посчитать издержки, цена аренды, срок окупаемости, другими словами составить детализированный бизнес-план. Построив дом, он должен сделать либо отыскать управляющую компанию, которая будет не просто управлять сетями, а работать с арендатором – смотреть за его комфортом, соблюдать условия контракта, подразумевать делему неплательщиков (это, кстати, неувязка большая), управлять заполняемостью и почти все другое.

- По словам замглавы Минстроя Олега Бетина, в 2015 г. выстроено всего 37 тыс. кв. м арендного жилища, в этом году есть амбиции выстроить до 140 тыс. В любом случае, выполнить и этот президентский указ по жилью снова не получится. Какую программку для реализации указов написали бы вы?

- Я бы начала внедрять это новое для современной Рф направление жилищной политики с упорядочения имеющегося рынка, с сотворения ассоциации «белоснежных арендаторов». Это может быть виртуальный доходный дом, разветвленная по всей стране интерактивная площадка, которая дозволит найти емкость рынка арендаторов и арендодателей. Параллельно должны состояться переговоры страны и инвестора, которые приведут к компромиссному решению, и будет понятно, что в конечном итоге получит последний при строительстве доходного дома. В этих переговорах будет совсем понятно, что достаточно суровые цели есть у каждой стороны, и правительство, кое-где уступив, получит еще больше выгоды, чем от той ситуации, в какой находится на данный момент.

Не считая того, нужно создать правила строительства и предоставления общественного арендного жилища, оценить его емкость, систему субсидирования (или субсидию на строительство, или субсидию арендатору для оплаты различия меж рыночной и «социальной» арендной платой коммерческому арендодателю) и т.д. Таким макаром, девелопер вольется в фактически сформированный, цивилизованный рынок аренды с понятным результатом. Именно тогда будет 30 %.

- Откуда можно привлечь средства на строительство, не считая как из федерального бюджета?

- Чего нет в этом вкладывательном проекте – длинноватых средств. Длинноватые средства обычно находятся в пенсионных фондах и страховых компаниях. Законодательно в нашей стране средства, к примеру, пенсионных резервов могут быть расположены в объекты недвижимости. А именно, согласно постановлению Правительства РФ от 01.02.2007 г. №63 «Об утверждении правил размещения средств пенсионных резервов негосударственных пенсионных фондов и контроля за их размещением» в недвижимость может быть вложено 10% этих средств. Можно открыть данные статистики по объему пенсионных резервов негосударственных пенсионных фондов, и вы увидите, какие это средства, и без усилий подсчитаете, сколько арендного жилища на их можно выстроить. Все, что сейчас делается в этом направлении, не носит вправду коммерческий нрав, потому оно никак не разовьет рынок. В особенности в регионах необходимы мероприятия, которые позволят сделать систему, работающую вне зависимости от смены управляющих.

- Как имеет значение, исходя из убеждений бизнес-эффективности проекта, место строительства арендных домов?

- По-хорошему, нужно взять градостроительный план, поглядеть скрещение пассажиропотоков, неизменные локации пробок, места, куда стремятся потоки трудовых ресурсов. Относительно этих точек и должны быть выделены участки для строительства доходных домов. Если это промышленный кластер, то дом, вероятнее всего, будет бизнес-класса; для занятых в обслуживании необходимо строить дом другой категории. Нельзя строить точечно, наобум. Если мы вправду желаем развивать этот рынок, нужно осознавать, что его необходимо ложить по кирпичику, осмысленно и обдуманно.

Мы должны охаживать девелопера: в тех критериях, в каких мы находимся – налогообложение, законодательная база, и т.д. – он не придет по хорошей воле на этот рынок. Если и когда будут сделаны условия для развития такового бизнеса, лет через 5-10 он придет сам.

Ящик почтовый с замком, цвет вишня

Ящик почтовый с замком предназначен для личного внедрения в личном доме. Выполнен в классическом формате — в виде короба с прорезью для корреспонденции и перфорацией на корпусе. Подходит для внешней установки на фасад дома, огораживание либо калитку. Отверстия для крепежа размещены на задней стене изделия. Ящик делается в Рф. Основной цвет — красный.

Особенности почтового ящика