Новая «вторичка»

Только-только построенный дом — вожделенное приобретение для многих. В данном случае клиент платит за то, что лицезреет, а не за то, что ему обещают, получает дом, в каком никто другой не жил, — без необходимости навечно откладывать новоселье.

По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», из практически 15 тыс. домовладений (дом плюс участок), выставлявшихся на продажу на пригородном рынке в 2010 году, было продано около 5,2 тыс., другими словами около 35%.

По оценкам профессионалов, объем предложения пригородной низкоэтажной «первички» составлял в 2010 году приблизительно 11 тыс. объектов всех ценовых категорий. Данные заместителя генерального директора центра Ольги Трошевой молвят, что реализовать удалось только одну тыщу. Означает, более 4 тыс. других проданных объектов, другими словами вчетверо больше, принадлежали вторичному рынку, емкость которого втрое меньше. Таким макаром, активность «вторички» оказалась на порядок выше, чем первичного рынка. Это ли не свидетельство того, что покупательский спрос в прошедшем году был приметно сдвинут в сторону вторичного рынка.

Посреди предложений «вторички» можно выделить особенный сектор: новые, но готовые (либо практически готовые) для проживания дома. На их особенный спрос: наученных кризисным опытом покупателей завлекает новенькая недвижимость, но без угрозы недостроя. Покупателям охото, чтоб все расходы были предсказуемы, а риск удорожания дома в процессе строительства исключен.

Те, кто покупает достроенный дом, в силах оценить не обещания торговца, а реальный объект: его внешний облик, удобство планировки, качество строительства и пр.

Кто реализует

Предложение «новой вторички» формируется на рынке из нескольких источников.

Во-1-х, от продавцов-индивидуалов, которые, по их словам, строили дом себе, а сейчас по каким-то причинам обязаны его продавать.

«Доля продавцов-одиночек достаточно велика, — комментирует Леонид Веденеев, заместитель директора северной филиальной сети агентства «Александр Недвижимость», — И они есть во всех секторах рынка — от самых дешевеньких домиков, стоимость которых вкупе с участком начинается от 1,5–1,7 млн руб., до самых дорогих, выставляемых на продажу за 20–30 млн руб.».

Вобщем, директор департамента пригородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский делает одно принципиальное уточнение: «Большинство инвесторов молвят, что они строили себе. Это таковой психический прием для воздействия на покупателей. Те задумываются, что «дом для себя» совершенно точно строился отменно, и потому относятся к предложению с бoльшим доверием. Но если оценивать реально, то тех, кто вправду строил дом себе, а потом по определенным причинам решил его реализовать, посреди продавцов менее 10%».

Во-2-х, значимая часть предложения поступает от небольших строй компаний либо даже бригад, работающих без образования юридического лица.

По словам Ольги Трошевой, многие строй компании благодаря кризисному удешевлению земли брали и на данный момент продолжают брать по 3–5, максимум 10 участков в нестарых садоводствах, дачных партнерствах или у застройщиков огромных поселков — в общем, всюду, где еще можно отыскать свободные участки. Такие инвесторы отыскивают пятна для застройки в обжитых местах, а не в новых, где еще не подведены коммуникации. В обжитых поселках свободных участков сильно мало — практически один-два.

«Рост продаж домов, возведенных на таких участках, маленький, потому что и участков было не много, — резюмирует Ольга Трошева. — При всем этом преобладают дома, предлагаемые компаниями-застройщиками, а не персональными торговцами. И обычно не в старенькых поселках с развитой инфраструктурой, где участки всегда были в дефиците».

Почему от собственника?

По воззрению Александра Чиженкова, директора департамента пригородной недвижимости строительной компании «Союз Капитал», объекты, уже оформленные в собственность, — новенькая «вторичка» — возникают на рынке, так как их строи-

тельство и продажа затянулись, и строителям пришлось оформить их на себя.

Это подтверждает и Николай Пичугов, директор маленький инвестиционно-строительной компании «Эконом-Строй». По его словам, даже работая в экономклассе, очень нередко приходится предоставлять покупателям рассрочку платежа. В таких случаях оформление объекта в собственность покупателя происходит только при внесении последней части платежа.

Кто покупает

О том, что после кризиса покупатели стали очень въедчивыми и въедливыми, уже издавна молвят все торговцы. Так, к примеру, директор компании «Адвекс. Пригородная недвижимость» Станислав Азацкий отмечает: все сегодняшние покупатели непременно приезжают на объекты с рулетками и кропотливо обмеряют весь дом; не считая того, многие пользуются тепловизорами, позволяющими оценить и эффективность системы отопления, и теплозащищенность конструкций, также проводят строительную экспертизу, призванную проверить качество как самого проекта, так и его реализации.

На данный момент покупателей «вторички», отмечает Станислав Азацкий, в большинстве случаев не устраивает конкретно планировка, изготовленная по эталонам десятилетней давности: никому не необходимы дома с обилием малеханьких комнаток, покупатели желают, чтоб в доме был большой холл и как минимум три спальни, при этом не 7–9-метровые, как ранее, а просторнее.

«Оптимальная площадь дома сейчас — 200–300 кв. м, цена — от 8 млн руб., но почаще 10–12 млн», — резюмирует эксперт.

Такие требования могут для себя позволить только очень состоя-

тельные покупатели. Но преобладают на рынке не они, а те, кто отыскивает для приобретения объекты экономкласса. По данным Общества землепользователей «Прогаль», они активировались еще в феврале, и 48% февральских сделок прошли в сегменте до 1,5 млн руб. В марте количество заявок на объекты самой низкой ценовой категории подросло еще на 20–30%.

Эту издавна закоренелую тенденцию подтверждает и Николай Пичугов из компании «Эконом-Строй». С началом послекризисного оживления рынка компания стала работать в ценовом секторе до 1,5 млн руб., куда попадают брусовые или каркасные «бюджетные коробки» площадью около 60 кв. м, построенные на участках приблизительно 6 соток. По оценке Николая Пичугова, застройщиков, имеющих такие рыночные ориентиры, на данный момент много, и становится больше, потому что абсолютное большая часть покупателей не готовы платить больше.

С таковой оценкой согласен Леонид Веденеев («Александр Нед-

вижимость»), который лицезреет в сложившейся конъюнктуре не только лишь вещественную, да и психическую подоплеку: покупатели морально не готовы отдавать за пригородный домик больше, чем за однокомнатную квартиру в городке.

Рассрочки бывают различные

По словам застройщиков, они все обязаны предоставлять покупателям рассрочки. Условия у всех различные, определяемые только своим денежным положением.

Так, Александр Чиженков («Союз Капитал») отмечает, что ипотека на рынке есть, но в малозначительных объемах, а в основном работает рассрочка, разрабатываемая девелоперами без помощи других. Условия ее предоставления различные: сроки могут быть и до конца строительства, и до 2-ух, и даже до 5 лет, предоставляться она может и беспроцентно, и под процент. Размер начального взноса варьируется от 10 до 50%.

«Для дешевеньких домов рассрочка может быть до 1-го года при ставке 15–20%, — гласит Николай Пичугов. — Размер начального взноса может быть различным. В большинстве случаев я поступаю так: осенью получаю 50% оплаты и продаю половину участка. Весной достраиваю дом, получаю от покупателя вторую часть платежа и оформляю на него другую половину участка и дом».

Расширенный взор на рынок

И все таки, настаивает Александр Чиженков, большая часть строй компаний не работают по принципу «продавать готовое». Как и раньше часть участков продаются с подрядом. Обычно такие застройщики строят несколько домов различных типов, чтоб показать всю «линейку» собственных предложений и все свои способности. Конкретно по таким выставочным образчикам покупатели и прогуливаются с рулетками и тепловизорами. Но строительство позже все равно осуществляется под заказ. Таким макаром застройщики понижают свои опасности.

С этим воззрением согласен и Станислав Азацкий («Адвекс»): «Новой «вторички», мне кажется, на рынке малость. Это приемущественно продукция маленьких ИЧП, которые строят по 1–2 дома и, только продав их, берутся за последующие. Время от времени пригородное строительство является дополнительным для компаний, основная деятельность которых, скажем ремонтно-строительная, — ведется в городке. Дома у их дешевле, чем в огромных поселках, и, обычно, на них предоставляется годичная гарантия».

«Готовый дом клиент принимает позитивнее, — продолжает Станислав Азацкий, — но даже если его не устроит дом либо участок, то у застройщика, продемонстрировавшего свою способность достроить дом, он быстрее, закажет новое строительство — ориентируясь на тип понравившегося дома либо приглянувшийся участок».

Тюль «Полоса» 1 п/м 280 см под лён цвет экрю

Тюль «Полоса» — легкая, прозрачная ткань. В традиционном варианте употребляется для декоративного дизайна окон. Дизайнеры интенсивно используют этот материал и для других целей: разделения помещений, сотворения балдахинов, декорирования дверных просветов, пошива аксессуаров.

Преимущества

Характеристики