Льгота по НДС при эскроу должна сохраниться!

У застройщиков появляется больше вопросов о том, как платить налоги

Русские застройщики продолжают испытывать на для себя красоты «жизни в эру перемен». И пока управление отыскивает общий язык с банками по проектному финансированию, а спецы отделов продаж разъясняют дольщикам, что такое эскроу-счета, бухгалтерия и финансисты пробуют осознать, как новые реалии воздействую на налоговую нагрузку компании.

Необыкновенную дискуссию в реальный момент вызывает более чувствительный для застройщиков вопрос обложения долевого строительства налогом на добавленную цена (НДС).

После реформирования системы финансирования строительства жилища в проф обществе начали появляться представления, что застройщик теряет право на используемую ранее льготу по НДС в связи с тем, что средства дольщиков сейчас поступают на счета эскроу.

Так как разъяснительных документов в этой части ни от налоговых органов, ни от профильного министерства пока не поступило, компании и специалисты без помощи других пробуют разобраться в том, поменяется ли порядок налогообложения деятельности застройщика в связи с переходом на проектное финансирование и повлечет ли это повышение его налогового бремени.

Специалисты компании ECCON GROUP Ольга Гаращенко и Наталья Бровкина убеждены, что невзирая на изменение схемы финансирования долевого строительства, льготы по НДС у застройщика должны сохраниться.

В ином случае нарушается баланс интересов участников рынка и появляется перекос в сторону реализации готового жилища, которое, как понятно, не облагается НДС на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ.

Если подобная норма для реализации жилой недвижимости в долевом строительстве будет убрана, то застройщики, привлекающие средства дольщиков на эскроу-счета, будут поставлены в ущемленное положение. А это неприемлимо исходя из убеждений общих принципов исчисления налогов – конкретно так в свое время и появилась «долевая» льгота по НДС. Ведь налогообложение не может зависеть от юридической формы сделки, будь то контракт купли-продажи либо контракт роли в долевом строительстве (ДДУ).

При всем этом спецы ECCON GROUP провели анализ освеженного законодательства, ряда нормативных документов и писем и удостоверились, что текущая редакция Налогового кодекса РФ не препятствует застройщику в использовании освобождения от НДС для долевого строительства.

Напомним, что застройщики при передаче дольщикам построенных квартир либо машино-мест в многоквартирных домах не облагали их НДС на основании льготы, предусмотренной пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ. По нежилым помещениям производственного предназначения НДС подлежал уплате с суммы различия меж приобретенными средствами от инвесторов и фактическими затратами на строительство соответственных помещений, другими словами с так именуемой «экономии по окончании строительства».

Применение данной льготы подразумевает освобождение от налогообложения НДС «услуг застройщика на основании ДДУ».

В ранее действующей редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости и о внесении конфигураций в некие законодательные акты Русской Федерации» услуги застройщика упоминались в 2-ух нормах:

И контролирующие органы для целей внедрения льготы по НДС расширительно толковали услуги застройщика, понимая под ними не только лишь очевидно выделенную в ДДУ сумму услуг, да и оставшуюся в распоряжении застройщика по окончании строительства сумму экономии средств.

В текущей редакции Закона № 214-ФЗ, которая применяется застройщиками, привлекающими деньги людей на счета эскроу, какое-либо упоминание об услугах застройщика отсутствует.

Данный факт некие специалисты восприняли как предвестие того, что льгота по НДС застройщиками не может больше применяться.

Спецы ECCON GROUP не согласны с таким подходом.

При формулировке льготы законодатель делает отсылку на «услуги застройщика на основании ДДУ», точного определения которых в действующем законодательстве нет. В таких критериях услугами застройщика следует считать те услуги, которые составляют предмет контракта роли в долевом строительстве согласно п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, другими словами строительство (создание) многоквартирного дома либо другого объекта недвижимости и передача соответственного объекта долевого строительства (после получения разрешения на ввод в эксплуатацию) участнику долевого строительства.

Соответственно, для целей налогообложения НДС услуги застройщика – это оказываемые на основании ДДУ услуги по организации строительства и передаче объекта долевого строительства дольщикам вне зависимости от того, как эти услуги определяются и тем паче оплачиваются.

А означает – льгота пп. 23.1 п.3 ст. 149 НК РФ по жилью продолжает применяться!

**

Что касается порядка определения застройщиком налоговой базы по НДС для облагаемого оборота – при продаже нежилых помещений производственного предназначения, к примеру, машино-мест в раздельно стоящем паркинге, то приходится констатировать, что изменение подхода к такому расчету очень возможно.

Дело в том, что обычно застройщик при расчете налогов рассматривался как посредник, распоряжающийся приобретенными по ДДУ валютными средствами. Такую позицию, а именно, закрепил Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 30.05.2014 № 33.

Дела сторон по ДДУ рассматривались как вкладывательные дела (пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ), а поступающие от дольщиков средства по ДДУ не врубались в облагаемый НДС оборот на основании пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ как не связанные с реализацией.

Другими словами, в налоговую базу по НДС (вобщем, как и по налогу на прибыль) попадала только экономия по результатам строительства в виде различия меж суммой поступивших застройщику средств дольщиков и затратами на строительство помещений, передаваемых этим дольщикам.

Но в критериях реализации требования законодательства об неотклонимом размещении средств участников долевого строительства на счетах эскроу, которые, как понятно, являются собственностью дольщика, а не застройщика, вышеуказанная «конструкция» формирования налоговой базы дает суровый наклон.

Разумеется, что распоряжаться находящимися на эскроу-счетах средствами для целей строительства застройщик не может, потому в данной трактовке не рассматривается как посредник. Дела меж застройщиком и дольщиком уже не могут носить вкладывательный нрав, так как при аккумулировании денег на эскроу до момента ввода дома в эксплуатацию исчезает сама сущность инвестиций в долевое строительство. Тем ставится под колебание возможность определения денежного результата в виде экономии.

Подобные нормативные коллизии, к огорчению, не позволяют совершенно точно интерпретировать для целей налогообложения дела сторон долевого роли в строительстве в критериях изменившегося законодательства. Специалисты ECCON GROUP придерживаются позиции, что денежный итог застройщика, привлекающего средства дольщиков на счета эскроу, определяется по модели оказания услуг. Таковой подход стопроцентно корреспондирует с определением услуг застройщика, в отношении которых применяется льгота по жилью.

Получая деньги дольщиков от банка при раскрытии эскроу-счетов, застройщик получает тем вознаграждение за оказанные этим дольщикам услуги по организации строительства. В налоговую базу по НДС в таком случае врубается полная цена объекта долевого строительства в отношении нежилых помещений производственного предназначения, зафиксированная в ДДУ (п. 2 ст. 153 НК РФ). А сам налог исчисляется на момент реализации услуг, под которым понимается подписание передаточного акта с дольщиком.

Таким макаром, можно прийти к выводу, что после реформирования законодательства о долевом строительстве для застройщика действует последующий порядок налогообложения НДС:

Остается возлагать, что в последнее время вопрос налогообложения НДС для застройщиков разрешится в пользу последних, и контролирующие органы подтвердят правомерность внедрения рассматриваемой льготы.

А вообщем – пора бы законодателям направить внимание на регламентирование налоговых качеств деятельности русских застройщиков и исключить имеющуюся неопределенность в отношении внедрения норм по налогам. Ведь все мы осознаем, что рост налогового бремени строй компаний – это прямой путь к повышению итоговой цены строительства жилища для покупателей.

Отметим увлекательную тенденцию, которая наметилась в ближайшее время: уже на нескольких общественных площадках был поднят вопрос о налогообложении застройщиков, работающих с эскроу счетами. И если ранее данная тема не звучала вообщем, то на круглом столе в рамках Форума PROESTATE -2019 председатель Комитета МКПП (р) по градостроительству Миша Викторов произнес практически последующее: "Нам еще предстоит разбираться с налогообложением застройщиков, и это на данный момент одна из самых жарких тем".

Об этом же на конференции в Санкт-Петербурге заявил и бизнес-омбудсмен по строительству Дмитрий Котровский. Он сослался на слова замминистра строительства и ЖКХ Рф Никиты Стасишина, который признал, что при проведении реформы долевого строительства жилища про конфигурации налогов у застройщиков никто даже не думал. Но сейчас тут видны очень непростые вопросы. Таким макаром, тема налогообложения застройщиков при переходе к работе со счетами эскроу наконец вышла из тени, и есть шанс, что она будет урегулирована подабающим образом.

Тумба под раковину подвесная Essential 75 см цвет белый

Практичная тумба ESSENTIAL собственной торговой марки Sensea под раковину или столешницу с глубокими выдвижными ящиками. Белый цвет отлично впишется как в классический, так и в современный интерьер. Каркас и фасады выполнены у из ДСП толщиной 16мм, облицованной меламиновым покрытием и покрытой белым глянцевым лаком. Такая поверхность не портится от влаги и легко моется. 2 выдвижных ящика оснащены направляющими с функцией плавного закрывания (Soft Close). Алюминиевые ручки имеют матовое серебристое покрытие.

Преимущества: Гарантия 5 лет, Устойчивое к влаге покрытие, за которым легко ухаживать, 2 вместительных ящика с бесшумным и плавным закрыванием благодаря доводчикам Soft Close, Возможно установить как с раковиной, так и со столешницей, Простая транспортировка. Тумба продается в разобранном виде. Размер коробки 75.6х21.1х45.4см. Она легко помещается в легковой автомобиль.

Совместима с раковиной «Квадро» 75см или с любой столешницей шириной от 75см, глубиной 47см.